2026년 정부 세법개정안은 주택 보유세와 양도소득세의 판단 기준을 실거주와 주택 가액 중심으로 조정하는 내용을 담고 있습니다.
9월 1일 국무회의에서 일부 내용이 수정돼 8월 3일 최초 발표안과 구분해 확인해야 합니다.
부동산 세제개편안은 정부안이 확정된 단계이며 국회 심사가 남아 있습니다.
따라서 실제 거래나 보유세 계산에는 현행 법률을 우선 적용하고, 개정 내용은 최종 통과 여부와 시행일을 별도로 확인해야 합니다.
9월 1일 정부안에서 수정된 내용
정부는 비거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 9억원으로 낮추려던 계획을 수정해 현행 12억원을 유지하기로 했습니다.
비거주 부부 공동명의 1주택은 인별 6억원으로 조정됐습니다.
주택분과 토지분 종합부동산세의 세부담 상한 역시 200% 인상안을 철회하고 현행 150%를 유지합니다.
8월 초 발표자료와 비교할 때 반드시 수정된 정부안을 기준으로 검토해야 합니다.
실거주 1주택 기본공제 확대
실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 확대하는 방안이 유지됐습니다.
공시가격 14억원까지 과세 대상에서 제외하는 방향입니다.
거주 부부 공동명의 1주택은 인별 9억원 공제가 유지됩니다.
비거주 1주택과 실거주 1주택은 기본공제 기준이 달라지므로 실제 거주 여부와 명의 형태를 함께 확인해야 합니다.
고가주택 세율과 과세표준 변화
부동산 세제개편안은 주택 수에 따라 달랐던 종합부동산세 세율을 주택 가액 중심으로 단계적으로 일원화하는 방향입니다.
2027년 일부 구간을 먼저 조정한 뒤 2028년에는 동일 과세표준에 동일 세율을 적용하는 체계를 목표로 합니다.
2028년 정부안 기준 과세표준 12억원 초과 25억원 이하는 2%, 25억원 초과 50억원 이하는 3%, 50억원 초과 94억원 이하는 4%, 94억원 초과는 5%입니다.
공정시장가액비율은 2027년 70%로 올라가며 일부 다주택자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년 80%가 적용될 예정입니다.
다주택자 보유세와 양도세 기준
다주택자의 종합부동산세 기본공제는 4억원에 전체 주택 가액 중 거주 주택 가액 비중에 따라 5억원 일부를 더하는 방식이 제시됐습니다.
주택 수 자체보다 총가액과 실제 거주 주택의 비중이 과세표준 계산에 영향을 주는 구조입니다.
조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 2027년과 2028년에 양도소득세 중과세율이 한시적으로 완화될 예정입니다.
2주택은 기본세율에 각각 5%포인트와 10%포인트, 3주택 이상은 10%포인트와 15%포인트를 더합니다.
2029년 이후에는 현행 중과 수준으로 복귀하는 정부안입니다.
장기거주 중심의 양도세 공제
1세대 1주택 장기보유특별공제는 단계적으로 실제 거주 중심으로 전환됩니다.
2028년에는 거주 연 6%와 보유 연 2%, 2029년 이후에는 거주기간에 연 8%를 적용하는 방안입니다.
10년 거주 시 공제율 많게는 80%는 유지되지만 공제금액 한도가 새로 생깁니다.
2028년은 인별·물건별 20억원, 2029년 이후에는 10억원 한도가 예정돼 있어 양도차익이 큰 주택은 예상 세액을 별도로 비교할 필요가 있습니다.
적용 시점과 최종 법률 확인
부동산 세제개편안은 여러 제도가 2027년부터 2029년까지 단계적으로 바뀌도록 설계돼 있습니다.
같은 주택이라도 처분연도, 거주기간, 보유기간, 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 보유하거나 매도 예정인 주택은 현행 규정으로 먼저 계산하고, 이후 연도 계획은 정부안 기준으로 별도 비교하는 방식이 적절합니다.
실제 계약이나 명의 변경 전에는 국회 통과 내용과 시행일을 다시 확인해야 합니다.
마지막 정리
2026년 9월 정부안은 실거주 1주택 기본공제를 14억원으로 확대하고, 비거주 1주택 기본공제는 현행 12억원을 유지하는 방향입니다.
종합부동산세는 가액 중심으로 재편되고 양도세 공제는 거주 중심으로 이동하며 다주택 양도세 중과는 2027년과 2028년에 한시적으로 완화하는 내용이 포함돼 있습니다.
정부안과 현행 법률을 구분해 검토하고, 보유 주택별 공시가격과 취득가, 예상 양도가, 거주·보유기간을 미리 정리하면 시행연도별 부담을 비교하기 수월합니다.
